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Impôts13 septembre 2018

6 tips pour une location meublée réussie

location meublée

C’est la rentrée, les sanglots longs des violons de l’automne tendent leurs archets, la rentrée scolaire s’est effectuée sans accroc et le 4 septembre dernier a marqué la fin du psychodrame sur le prélèvement à la source. On va pouvoir recommencer à parler de choses sérieuses avec cette semaine un sujet qui nous concerne tous (ou pas) : la location meublée. Choix du régime d’imposition fiscal, montant du loyer, décoration intérieure, gestion locative, TacoTax vous révèle six tips pour réussir sa location meublée.

Déclaration de revenus : optez pour le bon régime

Les particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés relèvent d’un régime fiscal particulier (oui, là aussi il faut remplir des papiers) : le  statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers que vous encaissez sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

De là, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Mais comment choisir ? On a la réponse, vous vous doutez bien, sinon on ne poserait pas la question. Pour faire simple, la décision dépend du montant de vos recettes locatives.

LMNP : régime réel ou Micro-BIC ?

• Le micro-BIC s’applique d’office si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes. Autrement dit, seule la moitié de vos gains est imposable. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

• Le régime réelau-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Ce régime reprend le principe des frais réels professionnels : au lieu d’un abattement par défaut, vous déduisez vous-même des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez).

N’oubliez pas les taxes !

Et côté taxes ? En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, il y a plusieurs taxes à payer (forcément, sinon ce n’est pas marrant) :

  • La taxe foncière : comme tout propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes redevable de la taxe foncière.
  • La taxe d’habitation : alors oui, en principe, c’est au locataire qu’il incombe de payer la taxe d’habitation MAIS le propriétaire bailleur (oui, c’est vous) en devient redevable lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location
  • Dans certaines villes, une taxe de séjour comprise 0,20 € et 1,50 € par personne et par nuitée peut s’appliquer.
  • La CSG et les prélèvements sociaux  (17,2 %)
  • La TVA si vous fournissez le petit déjeuner, le linge de maison, un service de nettoyage et de réception. Pas besoin des quatre, une seule de ces conditions suffit à vous rendre redevable de la TVA.
  • La contribution économique territoriale (CET)
  • Et enfin, la taxe Apparu sur les loyers des micro-logements sur les logements de 14m2 maximum situés dans les zones tendues. En 2017, elle s’appliquait à tous les logements dont le loyer mensuel hors charges dépassait 41,64 € par mètre carré de surface habitable.

Loyer : soyez gourmand, mais pas trop

Certes, avec la location meublée, vous pouvez fixer le loyer qu’il vous plaît, mais restons réalistes. Première chose à savoir ; dans certaines villes comme Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, les loyers sont encadrés.

Compte tenu de l’importance des charges, de nombreux investisseurs choisissent de doper leur rentabilité en louant non plus uniquement au mois mais aussi à la semaine, voire pour un week-end ou une nuit. La location de courte durée est plus intéressante car elle permet d’augmenter le prix du loyer. C’est du moins ce qu’affirme la directrice juridique de l’agence immobilière Lodgis, Maud Velter :

«Le loyer d’un logement loué meublé à la semaine ou au week-end sera environ 30 % plus élevé que celui d’un logement loué vide. Alors que le loyer d’une location meublée au mois sera simplement 15 % plus élevé que ce dernier»

Oui, mais voilà. De la durée dépend la cible. Si la location à la semaine séduit les touristes, c’est beaucoup moins le cas des étudiants et hommes et femmes d’affaires, qui vont plutôt chercher à louer au mois. Pour des questions de confort d’une part, mais aussi financière : un studio loué 300 € la semaine peut en valoir 900 € par mois…

Optez pour le tout équipé

Mettre un barbecue dans le jardin et un billard dans le salon, c’est bien. Mais vos locataires doivent avant tout pouvoir dormir, manger, ranger, bref, vivre décemment et avec les équipements nécessaires.  Vous ne savez quoi acheter ? Bonne nouvelle (ou non) ; depuis le 31/07/2017 un décret officiel dresse précisément la liste des meubles que l’on doit fournir à notre locataire :

  • Literie avec couette et/ou couverture;
  • Volet ou store dans les chambres;
  • Des plaques de cuisson;
  • Un four ou un micro-onde;
  • Un Frigo permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°;
  • Vaisselle + couvert;
  • Table et chaises;
  • Meubles de rangement;
  • Luminaires;
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement.

En ce qui concerne les ustensiles de cuisine et appareils électroménagers, appliquez la règle du « less is more » : rien de superflu. Surtout dans une surface réduite, ils peuvent vite devenir encombrants. Les batteurs électriques, blenders et mixers ou encore les presse-agrumes sont les bienvenus mais une sorbetière ou une machine à Barbapapa, sérieusement ? Non content de coûter cher et de prendre de la place, c’est le genre d’appareils dont on se sert au maximum 2 fois par an. On fera une exception pour l’appareil à raclette parce que nous sommes des gens de raison et qu’il va bientôt faire froid.

Enfin, dernier point, choisissez des appareils faciles d’utilisation. Une machine à laver connectée dernier cri ravira les locataires à l’aise avec la technologie, mais si vous louez à des retraités par exemple, les pauvres risquent d’être rapidement perdu entre les programmes, les options et les (très agaçantes) alarmes de fin de lavage.

Soigner la déco

Vous aimez les assiettes en faïence ? Les chatons en porcelaine ? Les couvertures en macramé ? C’est votre droit. Mais vos locataires doivent avant tout se sentir chez eux. Car, après tout, ils sont chez eux. Donc, aménagez la location en partant du principe que les occupants doivent pouvoir prendre leurs marques assez vite. Évitez les photos de vacances, portraits de famille et tout ce qui est personnel. Préférez une décoration sobre, tout en restant chaleureuse et cocooning. On n’est pas dans un bureau de la Stasi mais on n’est pas non plus dans celui de Dolores Ombrage.

Ce n’est pas évident de décorer pour les autres. Heureusement, Internet est là, et avec lui bon nombre de sites qui vous donneront des idées. Parmi eux l’excellent Pinterest, mais aussi des sites partenaires avec des architectes d’intérieur comme Hubstairs. Cette Start-up bordelaise propose des coachings déco sur-mesure. Dès 99€, vous recevez une projection 3D photo-réaliste de la chambre, une planche tendance, ainsi que la liste du mobilier et de la décoration utilisés. Après ça, il vous restera plus qu’à passer à l’action pour aménager et décorer la chambre à louer ! Le site propose également un nombre d’inspirations infini, ainsi qu’un magazine déco (avec des conseils de décoration pour tous !

Réussir sa mise en location

Votre logement est loué et décoré, il est temps de passer à sa mise en location ! Deux choix s’offrent à vous : confier la gestion et mise en location de votre bien à une agence immobilière ou gérer seul votre bien. La gestion d’un bien par une agence immobilière a de nombreux avantages mais rebute certains étant parfois trop coûteuse.

Les agences immobilières en ligne donnent accès la gestion locative et mise en location de votre bien à des frais moins élevés grâce à la digitalisation de leurs services. Flatlooker propose par exemple des visites virtuelles et à 360° de votre logement afin d’accroître sa visibilité en ligne, la gestion et mise en location de votre bien à 3,9%TTC (au lieu de frais compris entre 6 et 8% pour des agences classiques de quartier).